경매로 경락(낙찰)받은 최고가매수신고인과 임대차계약

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주성식의 부동산 돋보기

부동산 임의경매에 있어 판례는 인정하지 않아 주의해야 됨

주성식 필진페이지 + 입력 2020-05-03 10:24:10

국민들의 보다 나은 삶의 질과 행복을 위해 행정당국은 다양한 설문을 통해 통계를 조사하고 이를 바탕으로 정책방향을 설정하곤 하지만 통계의 괴리에서 오는 국민들의 삶과 동떨어진 발표는 허탈함을 벗어나 통계를 불신한다.

주거환경과 주거이동 그리고 가구특성과 관련된 기초자료 수집을 위해 주거실태 조사를 국토부에서 실시한다.

일반가구를 대상으로 격년으로 실시했으나 2017년부터는 적시성 (適時性) 있는 주거정책 수립을 위해 매년 주거실태조사를 한다.

2018년 주거실태조사에 의하면 젊은 청년가구는 대부분 남의 집 생활 즉 임대차(75.9%)로 거주하며 다달이 월세를 내며 거주하는 비율은 68%이고 임대차보증금 흔히들 말하는 전세가구 비중은 32%이다.

집을 얻는 방법은 공인중개사를 통한 방법이 대부분이지만 중계수수료를 절약하기 위해 가까운 지인을 통하거나 기타 다양한 방법들이 동원되고 있다.

간혹 집을 얻기 위해 부동산 경매로 경락(낙찰)받은 원인으로 소유권을 취득할 최고가 매수인과 임대차 계약을 해 서로에게 윈윈 즉 임차인은 임대차보증금(전세)을 시중가 보다 저렴하게 구입해서 좋고 경락자(최고가매수인)는 자기자본을 최소화해 소유권을 취득한다.

이처럼 부동산 임의경매에 있어 경락자(낙찰자)인 최고가매수신고인과 임대차 계약에 있어 주의할 점이 있다.

청년 홍길동은 경락자(낙찰자) 즉 최고가매수신고인 김철수와 임대차 계약을 작성하고 해당 동사무소에 방문해 전입신고를 하고 확정일자까지 득하고 주택을 점유(이사)받아 살게 됐다.

김철수는 홍길동으로부터 받은 임대차보증금으로 경락(낙찰)받은 주택 매각대금(잔금)을 다음날 완납(10월23일)하고 친구 박철수에게 돈을 빌리면서(10월24일) 근저당설정등기를 했다.

모두에게 좋은 선택이라 좋아했지만 집주인 김철수에게 사업부진으로 안 좋은 일이 생겨 청년 홍길동이 살고 있는 주택이 경매로 인하여 우선변제권 여부가 쟁점이 됐다.

임대차보호법에는 대항요건(對抗要件)즉 점유(이사)와 해당 동사무소 주민등록전입을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 임차인(홍길동)은 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 경우 임차주택(대지포함) 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다.

이 경우에 있어 대법원은 임차인(홍길동)이 주택임대차보호법에서 요구하는 적법한 절차를 갖추었지만 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

다시 말해 경락(낙찰)받은 최고가매수신고인에게 임대차를 체결할 수 있는 적법한 권한이

있는 자로 인정하지 않았다.

따라서 경락받은 주택을 임대차 할 경우에는 반드시 경락주택이 등기가 완료된 후 임대차 계약을 맺어야 한다.

주성식 필진페이지 +

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