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다양한 부동산 특히 주택(한국은행 등 자료에 의하면 주택 자산은 50.8%를 차지하고 금액으로는 4725.1조원이다)에 관하여 연일 갑론을박하고 있다.
주택에 관하여 부가되는 각종 세제 강화 및 주택을 매도하여 양도차익이 발생했을 경우 고가의 양도차익에 대한 형평성 문제, 다주택자 보유자에 대한 신분상 불이익, 주택 임대등록사업자에 대한 세제상 불이익, 전·월세 사는 임차인을 위한다는 임대차보호법 강화이다.
타인의 주택(건물)을 이용할 경우 임대차계약서 작성 후 임차인 본인의 의사와는 상관없이 벌어지는 재산상 불이익은 민법 임대차계약에 관한 규정으로는 현실에서 벌어지는 경제적 약자인 임차인에게 많은 점에서 불리하다. 따라서 이를 극복하는 방법으로 민법에 관한 특별법으로 주택임대차보호법이 태동되었다.
타인의 주택(건물)을 이용하면 물권인 전세권을 설정하여 사용하여야 하지만 현실적으로 집주인들의 전세권설정에 대한 거부와 이에 극복하고자 하는 채권을 물권화하여 임차권 이름으로 경제적 임차인을 보호하게 되었다.
주택임대차는 집주인과 임차인(홍길동)이 임대차계약서를 작성하고 임차인이 주택을 점유(이사)하고 해당 동사무소에 전입신고(주민등록)를 한 다음날(익일)부터 민법에서 말하는 전세권 설정등기가 없어도 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 주어진다.
임차인(홍길동)이 사는 임차주택을 매매 또는 경․공매 목적물이 된 경우 양수인(제3자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 대항요건인 주택점유(이사)와 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자(해당 동사무소, 등기소, 공증 등)를 부여 받으면 임차인(홍길동)은 민사소송법 의한 경매 또는 국세 징수법에 따른 공매인 경우 거주하고 있는 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 권리가 있다.
주택임대차 기간은 2년 미만으로 정했을 경우 그 기간을 2년으로 보고 주택임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보며 임대인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 계약갱신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니한 경우 전(기존) 임대차와 동일한 조건으로 계약한 것으로 본다.
개정된 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 도입되었다. 주택임차인(홍길동)은 임대차계약 만료 전 6개월에서 1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월) 전까지 상가건물 임대차보호법에서 적용되는 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인이 요구한 계약갱신요구권을 집주인(임대인)은 거절할 수 없고(집주인의 예외적인 상황인정 가령 집주인이 거주할 경우 계약갱신요구권 거절 인정) 계약갱신요구에 따라 임차인은 2년을 더 거주할 수 있다.
계약갱신요구권에 따라 임대차보증금(흔히들 말하는 전세보증금)을 증액한 경우 임대차 보증금은 5%를 넘을 수 없다. 가령 홍길동(임차인)이 임대차보증금 3억으로 살면서 계약만료에 따른 계약 갱신요구권을 요구하면 집주인(임대인)은 임대차보증금 3억에 대한 전월세상한제 5%를 적용하여 1500만원 한도 내에서 증액이 허용된다.
아울러 임대차계약이 임대차 보증금(전세)일 때 임차인이 계약갱신권을 요구하면 집주인(임대인)은 월세로 전환할 수 없지만, 집주인의 월세 전환을 임차인이 받아들이면(수용) 가능하다.
경제적 약자인 임대차 보호법 시행하면서 일부 지역 임대차보증금(전세)이 9억원(고가주택 기준)이 넘는 고액 임차인까지 획일적으로 적용해야 하는지 하는 아쉬움이 있다고 하겠다.
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