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필자는 건물을 좋아한다. 물론 집도 좋아하지만 둘 중에 하나를 가지라면 일말의 고민도 없이 건물을 선택할 것이다. 예전에는 집과 건물에 어느 정도의 벽이 존재했다. 부동산 시장에서의 카테고리가 아예 다른 범주였지만 이제는 평창동이나 성북동에서나 볼 수 있었던 30억 이상의 집들도 이제는 우리 주변에 쉽게 찾을 수 있다. 각종 주택 규제와 저금리기조가 맞물려 집과 건물의 간극이 좁아지고 있다.
이는 조금만 시선을 돌리면 건물을 손에 얻을 수 있다는 얘기다. 실제로 아파트만 사고 팔다 각종 주택 규제에 지쳐 건물시장으로 진입을 한 사람들도 심심치 않게 볼 수있다. 필자가 집보다 건물을 더 좋아하는 이유는 다음과 같다.
첫번째, 대한민국 토지는 유한하다.
토지는 부증성의 성질을 가지고 있다라고 말한다. 말 그대로 토지는 물리적 양을 임의로 증가시키지 못한다는 뜻이다. 보통 건물을 거래한다고는 하지만 엄밀히 따지면, 건물은 부속품일 뿐 그 건물이 앉아있는 토지를 거래하는 것이다. 소유욕은 인간의 가장 원초적인 욕구이자 삶을 살게 하는 엔진이다.
우리나라의 대표적인 거주 형태인 아파트도 같은 이치로 아파트가 앉아있는 토지의 지분을 거래하는 것이다. 아파트가 오르는 걸 내가 가진 아파트 호수가 오른 걸로 착각하는 분들이 많은데 실제로는 수백 또는 수천 분의 1을 비율로 보유하고있는 그 작은 땅 덩어리가 오른것이다. 우리는 그 한 조각의 토지 지분을 사려고 아둥바둥 하는 것이다.
아파트도 이런데 건물은 오롯이 대한민국의 한 필지의 땅을 갖는 것이니 매력적이지 않을 수가 없다.
두번째, 건물은 임대료라는 부가수입이 발생한다.
사실, 이 부분이 같은 부동산이지만 집과 가장 큰 차이점이고 많은 분들이 집보다 매력을 느끼는 부분일 것이다. 아무리 상가임대차보호법 이니, 임대인이 임차인의 눈치를 봐야하는 시대가 왔다느니 해도 다달이 들어오는 임대료는 건물주만의 특권이고 대체불가한 지위이다.
다만, 상당시간 이 업에 종사하며 건물주 분들을 지켜본 결과 우리가 불로소득으로 치부하는 임대료가 그냥 알아서 들어오는 건 아니라고 말씀드리고 싶다. 필자가 봐온 건물주 분들은 본인의 건물에 상당한 애정을 가지고 관리하고 가꾸며 임차인들의 불편이 없게끔 계속해서 개선하고 소통해 왔다는 것이다.
세번째, 레버리지 효과를 극대화 할 수 있다.
현재 주택시장은 시가 9억원 이하는 주택담보대출 40%이하, 시가 9억원 초과분은 20% 그리고 시가15억원 이상 주택은 주택담보대출 전면 금지이다. 앞으로 5년안에 서울시내에서 9억원 이하 아파트은 보기 어렵다는 전망도 있다. 이는 다시 말하면 앞으로 집값에 자기자본 80% 이상은 보유해야 서울에 집을 살 수 있다는 얘기인데 레버리지효과에 기대기는커녕 매입 자체가 고민되는 상황이 생길 것이다. 여기에 기존에 주택이 있는 사람이라면 더욱이 매입하기 어려울 것이다.
이런 규제들로부터 자유로운 건물은 자기자본 대비 매입할 수 있는 범위가 넓고 대출금에 대한 이자도 임대료로 어느정도 충당이 되니 이보다 매력적인 투자처가 어디 있는가? 건물은 사람이 합법적으로 소유할 수 있는 가장 최고가의 자산이다.
이를 좀 더 빨리 소유하게 만들어 주는게 레버리지인 것이다. 시간은 돈으로 살 수 없지만 레버리지를 이용해서 건물주에 더 가까워 질 수 있다. 우리는 그 시간을 버는 것이다. 앞으로의 주택시장 규제는 더욱 심해질 것이다. 건물투자를 고민했던 분들이라면 필자의 칼럼을 읽고 용기를 내도 좋을 것이다.
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