상가 입지와 규모, 경쟁 상대가 따라하기 어렵다

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박경환의 ‘창업·상권분석 전략’- 경쟁점포 평가 항목과 잣대

상품이나 영업체제, 경영능력은 개선 가능… 반드시 상가 권리분석 거쳐야

박경환 필진페이지 + 입력 2016-07-09 13:02:56

▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리

경쟁점포 평가 항목은 입지력, 상품력, 영업력, 브랜드력, 월 매출액과 월 수익, 종합평가(경쟁력) 등 6개로 구성돼 있다.

세부내용에 따르면 입지력은 점포위치 및 거리, 점포 규모와 시설을 분석한다. 상품력은 상품수량과 품질, 상품 가격으로 알 수 있고 영업력은 직원 숫자, 직원의 서비스 품질, 마케팅 전략 등으로 평가된다.

업종의 특성에 따라 약간 수정 보완해 사용하면 된다. 평가 결과를 어떻게 활용해야 하는지 살펴보자. 경쟁력에서 확연하게 지고 있다면 당연히 피해야 한다. 후발주자가 선발주자를 이긴다는 것이 쉽지 않은 현실에서 애초에 경쟁력이 없다면 피하는 것이 당연하다.

그런데 사업장 규모나 입지 이외의 평가요소를 보자. 상품이나 영업체제 및 경영능력에 관한 부분이다. 이는 노력을 하면 개선이 가능하다. 상품이나 영업체제 및 경영능력이 우월하다고 해서 경쟁력이 있다고 착각해서는 안 된다. 상대방도 똑같이 개선한다면 경쟁요소 중 남는 것이 무엇이겠는가.

경쟁 점포 조사의 목적은 어떠한 경쟁요소를 갖춰야 경쟁 점포에 우위를 지킬 수 있는 지를 파악하기 위함이다. 서비스업은 서비스 자체가 더 중요하며, 전문 음식업은 맛(품질)이 더 중요할 수도 있다. 이런 경우에도 경쟁점포가 노력하면 개선이 가능하므로 지속적으로 경쟁력을 유지하기 힘들다. 그래서 노력으로 되지 않는 입지나 점포 규모를 경쟁력의 중요한 잣대로 삼는다.

상가 권리분석 세가지… 등기부등본, 토지이용계획 확인서, 건축물관리대장

등기부등본은 계약과 잔금 치를 때 확인하는 게 좋다. 그 건물에 어떤 문제가 있는지는 등기부등본을 떼보면 알 수 있다. 등본에는 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류 여부가 기재돼 있다. 특히 담보물권 설정과 압류 등과 같은 권리관계에 대해 잘 숙지해야 한다.

도시계획 및 이용제한 사항과 재개발 여부 등을 확인하려면 구청에서 ‘토지이용계획 확인서’를 떼어보면 된다. 공법상으로 토지를 규제하는 도시계획 사항을 기재한 증명서로서 용도지역과 지구, 도로저촉, 재개발, 개발제한구역 여부 등을 확인할 수 있다.

재개발 여부를 확인하면 상권의 변화를 미리 예측할 수 있으므로 적절한 대응책을 세울 수 있다. 그밖에도 점포 건물이 도로에 저촉돼 있으면 언젠가는 헐리게 돼 피해를 입게 되므로 주의해야 한다.

건물의 위치, 크기 및 실소유자 등이 등기부등본과 일치하는지 확인해야 한다. 건축물관리대장에는 특히 건물에 어떤 하자가 없는데도 불구하고 위법건축물로 찍혀 있는 경우가 있다. 주차장을 다른 용도로 사용하거나 옥상 등에 무허가 건축을 하면 위법 건축물로 지적하고 있으며, 건축물관리대장을 떼어보면 확인이 가능하다.

물론 해당 위법건축물의 경우 건물주가 과태료를 물고 원상회복을 한 사진을 제출하면 바로 복구된다. 그러나 건물주가 쉽게 응하지 않을 경우 문제가 발생한다.

위법 건축물을 멋모르고 계약했다가는 낭패를 겪으니 주의가 요망된다. 원칙적으로 신규허가나 명의변경이 되지 않는다. 당연히 현재 영업 중인 사람은 별 문제가 되지 않지만 훗날 매도가 어렵다.

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