올해 빌딩 시장…DSR·RTI 꼼꼼히 따져봐야

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육재복의 “투자 빌딩, 이렇게 찾아야 한다”

공격적인 투자 힘들고 수요 위축될 것…“전문가와 상담은 필수”

육재복 필진페이지 + 입력 2018-01-01 22:01:15

지난해 부동산 시장은 참 많은 일이 있었다. 특히 미국 기준금리 인상, 6.19 부동산 안정화 대책 발표, 8.2 부동산 대책 발표, 10.24 가계부채종합대책 발표 등 부동산 시장에 많은 악재가 겹쳐있던 해였다.

부동산 시장이 위축 될 것이라는 예상이 많았지만 기우(杞憂)였다. 거래량은 증가했으며 지가는 상승세를 걷고 있다. 전년도와 비교해 봐도 지난해 시장은 호황이었다. 이는 공급이 늘어나는 수요를 따라가지 못하면서 생긴 현상으로 볼 수 있다.

아파트나 일반 주택 등은 대규모 시행사업을 통해 몇 천, 몇 만 세대를 늘리는 것이 가능하다. 반면 빌딩시장은 토지를 각각 개인이 소유하고 있으며 금액도 크기 때문에 공급량을 갑자기 대량으로 늘릴 수 없다.

이러한 특성이 있는 빌딩은 지가가 거의 하락하지 않는다. 금리인상 당시 업계에서는 대출을 많이 받은 기존 건물주들이 대출이자에 대한 부담을 느껴 건물을 저렴한 가격에 매물로 내놓을 것이라고 전망했다. 하지만 이미 대출이자보다 시세차익이 높았기 때문에 매물을 내 놓은 건물주들은 극소수였다.

올해도 이와 같은 현상은 달라지지 않을 것이다. 다만 지금처럼 해왔던 공격적인 투자는 힘들 것으로 보인다. DSR(총체적상환능력비율심사제)이 새로 도입되면 지금까지 받았던 대출비율은 줄어든다. 이에 따라 빌딩 투자 시 필요현금이 더욱 많아지기 때문에 수요량은 감소할 것으로 예상된다.

하지만 DSR은 올 하반기부터 도입된다고 하니 그 전에 매입을 하는 것도 노려볼 만 하다. 하반기 이후에는 검토 불가능한 금액대의 건물을 매입할 수 있는 기회가 될 수 있기 때문이다.

또한 RTI(임대업 이자 상환비율)제도가 올 3월부터 시작한다. RTI란 연간 임대소득 대비 연간 이자비용을 말하는데 이는 임대소득이 이자보다 낮다면 상환능력이 없는 것으로 보고 대출을 규제하겠다는 내용이다. RTI제도가 시작된다면 금리가 인상되고 대출을 받을 수 있는 한도가 더욱 낮아 질 것으로 보인다.

이외에도 올해 많은 제도가 변경되는 부동산 시장은 수요가 점차 위축될 전망이다. 하지만 제도 안에서 전문가와 정확히 상담해서 검토를 해 투자를 한다면 성공적이 투자를 할 수 있을 것이다.

육재복 필진페이지 +

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